（住所：北京市怀柔区迎宾中路1 号五层501 室）
公司债券上市公告书
证券简称：09 首置债
证券代码：122025
发行总额：人民币 10 亿元
上市时间：2009 年 10 月21 日
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第一节绪言
重要提示
发行人董事会成员已批准该上市公告书，保证其中不存在任何虚假、误导
性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。
上海证券交易所对公司债券上市的核准，不表明对该债券的投资价值或者
投资者的收益作出实质性判断或者保证。因公司经营与收益的变化等引致的投
资风险，由购买债券的投资者自行负责。
发行人债券评级为AA；发行人最近一期末净资产为43.56 亿元人民币（合
并报表中归属于母公司所有者的权益）；发行人最近三个会计年度实现的年均可
分配利润为 3.88 亿元（合并报表中归属于母公司所有者的净利润），是本期债
券一年利息的 6 倍。发行人近期财务指标符合相关标准。
第二节发行人简介
一、发行人法定名称
名称：首创置业股份有限公司
二、发行人注册地址及办公地址
注册地址：北京市怀柔区迎宾中路 1 号五层501 室
办公地址：北京市西城区广宁伯街2 号金泽大厦 15 层
三、发行人注册资本
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注册资本：2,027,960,000 元
四、发行人法定代表人
法定代表人：刘晓光
五、发行人基本情况
（一）发行人经营范围
房地产开发；销售、出租自有商品房；房地产信息咨询服务；物业管理；
房地产展览展示；酒店管理；旅游信息咨询。
（二）发行人业务简介
首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”、“公司”或“本公司” ）是全
国领先的大型地产综合营运商，以中、高档住宅专业开发为核心业务，以商业
地产投资与运营为辅助业务。截至 2009 年 6 月30 日，本公司已累计开发项目
19 个，正在开发项目 16 个，拟开发项目 7 个，累计开发面积 482 万平方米，
积累了丰富的房地产开发经验。
目前，本公司已形成以环渤海经济圈、成渝特区和长三角为重点发展区域
的全国均衡布局，形成以“低密度人文社区”、“多元化复合社区”、“国际化高档
社区”为核心的标准化产品线。依托于控股股东北京首都创业集团有限公司（以
下简称“首创集团”）的长期支持、本公司管理团队的务实创新及全体员工的努
力拼搏，经过多年积累，本公司房地产业务的规模及运营能力不断提升，经营
业绩逐年稳步上升。本公司最近三年的营业收入、营业利润和归属于母公司股
东的净利润年均复合增长率分别达到57.85%，151.60%和 13.13%，2008 年度实
现营业收入 516,770 万元，归属于母公司股东的净利润为36,134 万元；2009 年
1-6 月实现营业收入245,419 万元，归属于母公司股东的净利润为24,559 万元。
截至 2009 年 6 月30 日，本公司拥有的土地储备总未售楼面面积662 万平
方米，其中权益未售楼面面积 348 万平方米。从未售楼面面积的区域分布看，
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北京占 6.4%，天津占 20.4%，沈阳占 20.2%，成都占 16.1%，重庆占 12.2%，
西安占 19.7%及无锡占 5.0%；从未售楼面面积的土地用途看，约88%为住宅用
地，9%为商业用地，1%为写字楼用地，2%为酒店用地。现有的土地储备足以
满足公司未来四至五年发展需要，规模适中。
（三）发行人设立情况
于2002 年 7 月23 日，首创集团将房地产开发及经营的核心业务及与此业
务相关的资产和负债作为出资，与北京阳光房地产综合开发公司、北京首创阳
光房地产有限责任公司、北京首创科技投资有限公司、北京首创建设有限公司
（原公司名称为：北京首创航宇经济发展有限公司）、中国物产有限公司、亿华
国际企业有限公司签订发起人协议，并经原中华人民共和国对外贸易经济合作
部的外经贸资一函[2002]1344 号《关于设立首创置业股份有限公司的批复》的
批准，于2002 年 12 月5 日共同发起设立首创置业股份有限公司。
（四）发行人股票公开发行与股本变化情况
1、本公司设立时股本结构
本公司设立时的总股本为 110,000 万股，每股面值为 1.00 元，均为人民币
普通股，发起人以各自出资按 81.14%的比例折合为各自对股份公司持有的股
权，根据财政部的财企[2002]419 号《财政部关于首创置业股份有限公司（筹）
国有股权管理有关问题的批复》，公司的股本结构如下表：
股份类别 股份性质 股份数量（股） 股权比重（%）
首创集团(SS) 国家股 81,158,800 7.38
阳光综合(SLS) 国有法人股 83,862,900 7.62
首创阳光(SLS) 国有法人股 286,225,700 26.02
首创科技(SLS) 国有法人股 172,006,700 15.64
首创建设 法人股 118,747,600 10.80
中国物产 外资股 275,236,200 25.02
亿华国际 外资股 82,762,100 7.52
合计 - 1,100,000,000 100.00
注：SS 指国家股股东（State-own Shareholder）；SLS 指国有法人股股东（State-own
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Legal-person Shareholder）
2、本公司H 股首次发行情况
本公司于2003 年6 月 19 日首次公开发行H 股，以每股1.66 港元发行每股
面值 1.00 元的H 股 51,330 万股，并于2003 年6 月 19 日在香港成功挂牌上市，
同时根据《减持国有股筹集社会保障资金管理暂行办法》（国发[2001]22 号）有
关规定及国务院有关批示，按照本公司H 股发行股份的 10%，将发起人首创集
团和阳光综合所持有的 5,133 万股股票划拨给全国社保基金持有并于境外公开
募集时出售。此外，本次发行引入了Reco Pearl 作为战略投资者，H 股上市后
直接持有本公司 158,102,000 股H 股。Reco Pearl 是 GIC Real Estate Pte. Ltd. 的
联属公司，为新加坡政府投资有限公司（Government of Singapore Investment
Corporation Pte.Ltd.）的房地产投资机构。本公司本次H 股发行前后股本结构变
化如下：
H 股上市前 H 股上市后
股份类别 股份性质
持股数量（股）持股比例（%）持股数量（股）持股比例（%）
首创集团(SS) 国家股 81,158,800 7.38 56,007,100 3.47
阳光综合(SLS) 国有法人股 83,862,900 7.62 57,684,600 3.58
首创阳光(SLS) 国有法人股 286,225,700 26.02 286,225,700 17.74
首创科技(SLS) 国有法人股 172,006,700 15.64 172,006,700 10.66
首创建设 法人股 118,747,600 10.80 118,747,600 7.36
中国物产 外资股 275,236,200 25.02 275,236,200 17.06
亿华国际 外资股 82,762,100 7.52 82,762,100 5.13
Reco Pearl H 股 - - 158,102,000 9.80
其他流通股 H 股 - - 406,528,000 25.20
合计 - 1,100,000,000 100.00 1,613,300,000 100.00
注：SS 指国家股股东（State-own Shareholder）；SLS 指国有法人股股东（State-own
Legal-person Shareholder）
3、2005 年第一次增发H 股前后股本结构
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